Kredyt Odwrócony 2019

Autor - Agnieszka Morawiec

Kredyt odwrócony a pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna jest dość popularnym produktem bankowym, z którego w Polsce korzysta wielu właścicieli nieruchomości. To kredyt udzielany na podobnych warunkach jak kredyt hipoteczny, z tym że może być on przeznaczany do dowolny cel. Oprocentowanie takiej pożyczki jest dość niskie, najczęściej z okresem spłaty na ponad 10 lat. Zabezpieczeniem jest nieruchomość, której właścicielem jest kredytobiorca.

Przyznanie pożyczki hipotecznej uzależnione jest od kilku podstawowych warunków, między innymi wieku, zdolności kredytowej, dochodów, prawa własności (najchętniej do nieruchomości mieszkalnej) i innych ustalanych przez bank. Procedura jest dość długotrwała i kosztowna, lecz opłacalna dla portfela. Jedynym minusem może być ryzyko, że w przypadku zaniechania spłaty takiej pożyczki nieruchomość będąca jej zabezpieczeniem będzie zlicytowana. Nie jest to jednak proceder zbyt częsty.

O wiele łatwiejsze będzie uzyskanie hipoteki odwróconej. To nowość na rynku, która prawdopodobnie jeszcze w tym roku wejdzie w życie. Wzorowana na mechanizmach obowiązujących w Stanach Zjednoczonych i państwach Europy Zachodniej ma być szansą uzyskania dodatkowych pieniędzy, głównie przez osoby starsze, choć ograniczeń wiekowych beneficjentów nie ma. Odwrócona hipoteka jak sama nazwa wskazuje, jest odbiciem lustrzanym tradycyjnego kredytu, pożyczki hipotecznej. Ustawodawca, w przyjętej wersji ustawy, poprzez precyzyjne wskazanie praw i obowiązków stron umowy – kredytobiorcy i ściśle wskazanych instytucji, które będą uprawnione do udzielania takich kredytów(podlegających nadzorowi KNF), zapewnia bezpieczeństwo takich kredytów.

kredyt-mieszkaniowy

Kredyt odwrócony skierowana jest głównie do osób starszych, samotnych czy małżeństw, które chcą uwolnić środki „zamrożone” w nieruchomości, często jedynym ich majątku. Pozwoli im to na godne życie, spełnienie marzeń, czy zwykłe dopełnienie domowego budżetu comiesięcznymi ratami wypłacanymi przez bank. Ustawa gwarantuje, że do chwili śmierci, pozostaną oni właścicielami zabezpieczonej wpisem hipotecznym nieruchomości (to jedyne zabezpieczenie na grudzieńątku). Warunkiem udzielenia takiego kredytu ma być prawo do nieruchomości, w tym spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego. Do podjęcia ostatecznej decyzji w sprawie podpisania umowy ma służyć skrupulatnie przedstawiona propozycja, przekazana przez bank w postaci formularza informacyjnego, na minimum 7 dni przez datą zawarcia umowy stronie.

Od czego zależna jest kwota przyznana kredytobiorcy?

Głównie od wartości nieruchomości (opartej na wycenie), wieku i płci beneficjenta. Oczywiście nie będzie to 100 % wartości – będzie ona mniejsza o koszty, opłaty, odsetki uzależnione od okresu kredytowania. Wypłacana należność (jednorazowa lub płatna w ustalonych ratach) będzie nieopodatkowana i możliwe będzie przeznaczenie jej na dowolny cel, podobnie jak w przypadku pożyczki hipotecznej. W tym przypadku jednak nie my spłacamy miesięczne raty, tylko płaci nam je bank. Stąd też odwrócony kredyt hipoteczny może stać się w przyszłości konkurencją dla pożyczki hipotecznej – łatwiej będzie go uzyskać, łatwiej spłacić w przypadku poprawy sytuacji finansowej. Nowa ustawa daje możliwość odstąpienia od umowy przez obie strony, ale i prawo wypowiedzenia się w kwestii własności nieruchomości spadkobiercom. W ciągu 12 miesięcy od daty śmierci kredytobiorcy mogą oni uregulować zobowiązania i zatrzymać prawo własności. Jeśli nie wyrażą chęci – bank dopiero wówczas będzie mógł spieniężyć dom czy mieszkanie.

Jak każda nowość, kredyt odwrócony ma swoich przeciwników, którzy często porównują ją do istniejącej od 2008 roku renty dożywotniej (budzącej kontrowersje i będącej pod lupą UOKiK). To jednak zupełnie inne produkty.

Co to jest scoring?

Początki scoringu sięgają pierwszej połowy XX wieku. Wyliczenia oparte na punktacji stosowane są nie tylko w bankowości, ale i firmach ubezpieczeniowych, w marketingu czy diagnostyce medycznej. Scoring we współczesnej bankowości, który – z racji mechanizmów i skomplikowanych wyliczeń – często przeraża kredytobiorców, w rzeczywistości zdecydowanie ułatwia pracę banków czy instytucji finansowych i zapewnia nam, klientom bezpieczeństwo. Na uwagę zasługuje zarówno metoda wyliczeń stosowana przez Biuro Informacji Kredytowej, ale i przez banki.

Scoring BIK to punktowa ocena wiarygodności klienta. Zgodnie z definicją przedstawioną na stronie BIK „Scoring jest metodą punktowej oceny ryzyka kredytowego. Polega ona na określeniu wiarygodności kredytowej Klienta na podstawie porównania jego profilu z profilem Klientów, którzy już otrzymali kredyty. Im bardziej profil danego Klienta jest podobny do profilu Klientów terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym lepszą ocenę punktową otrzyma ten Klient”.

Na podstawie przekazywanych przez bank i instytucje finansowe informacji gromadzone są w BIK dane, zarówno pozytywne, jak i negatywne, dotyczące nas – klientów banków, kredytobiorców. Na tej podstawie, w oparciu o przyznane punkty (od 192 do 631), wymienne na gwiazdki (od 1 do 5), banki otrzymują wyliczenia, na podstawie których, ale także w oparciu o inne dane, podejmują decyzje kredytowe.

Dzięki scoringowi BIK skraca się czas oczekiwania na decyzję w sprawie kredytu. Na innych klientów znajdujących się w naszej kategorii, grupie w BIK, branych pod uwagę w wyliczeniach nie mamy wpływu, jednak na pozostałe – mamy. Do oceny końcowej bowiem prześwietlane są nasze skłonności do przekroczeń przyznanych limitów, do zadłużania się, czy terminowości spłaty zobowiązań. Nawet jeżeli mieliśmy problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań, możliwa jest poprawa historii kredytowej w BIK.

Planując zaciągnięcie kredytu warto więc zadbać o jak najwyższą punktację w BIK. Częstotliwość zmian w ocenie może być różna, bowiem scoring jest wartością dynamiczną, jest liczony zawsze wtedy, gdy bank wyśle do BIK zapytanie o status klienta.

kredyt-mieszkaniowy

Scoring bankowy wykorzystuje najczęściej dane uzyskane z BIK. Banki opracowały także własne, dodatkowe metody wyliczeń, bazując na danych ilościowych(m. in. dotyczą one wysokości dochodów, zobowiązań odnotowanych w BIK) i jakościowych (przede wszystkim są to dane uzyskane z wniosków, które składamy w banku: wiek, typ i rodzaj zatrudnienia, stan cywilny, zawód, wykształcenie itp.). Dzięki informacjom zgromadzonym w systemach informatycznych banków, prawdopodobieństwo pomyłki w wyliczeniach jest znikome. Nie ma znaczenia, kto dokonuje wyliczeń – wprowadzając wymagane parametry do systemu wynik będzie taki sam. Starannie opracowane formuły matematyczne wykorzystują założone warunki ( nie znane na dobrą sprawę nikomu z zewnątrz) i analizują zgromadzone informacje przedstawiając obraz klienta, jego wiarygodność.

Ocena punktowa ma na celu zminimalizowanie ryzyka banków a co za tym idzie – zwiększyć także bezpieczeństwo klientów. Im wyższy wynik, tym bardziej wiarygodny klient.
Ocena punktowa, jeśli nie wystąpimy do BIK o wydanie specjalnie przygotowanego raportu, może być tajemnicą. Banki, nawet jeśli pozytywnie rozpatrzą wniosek kredytowy, opierając się przecież na scoringu, zazwyczaj nie informują o naszej pozycji w BIK.

Przygotowując się do ważnego kredytu poznanie podstawowego raportu to konieczność.

Projekt ustawy o kredycie odwróconym w pigułce

Po latach oczekiwań 12. września 2014 roku Sejm przyjął ustawę o kredycie odwróconym, a 9 października przegłosowana została również przez Senat. Kolejnym etapem będzie podpis prezydenta. Ustawa jest o tyle potrzebna, że od 2008 r., czyli od narodzin renty hipotecznej, istnieje wiele wątpliwości w temacie tego rodzaju produktu oferowanego przez fundusze hipoteczne. Jednak projekt tzw. renty dożywotniej w dalszym ciągu jest analizowany i opracowywany przez Ministerstwo Gospodarki

Kredyt odwrócony to nowość na rynku polskim, ma umożliwić uwolnienie kapitału zamrożonego w mieszkaniu osobom, które posiadają do niego prawo (w tym spółdzielcze własnościowe, lub użytkowanie wieczyste) – otrzyma pieniądze (w złotówkach lub walucie obcej), w zamian za jego przejęcie po śmierci, chyba że spadkobiercy takie prawo od banku wykupią.

Główne założenia ustawy

Po kilku modyfikacjach i zmianach w projekcie ustawy ostatecznie przyjęto, że wypłata środków może nastąpić jednorazowo, bądź w ustalonych ratach ustalonych w umowie. Ustawa przewiduje możliwość zawarcia umowy przez osoby samotne, małżeństwa bez ograniczeń wiekowych. Tak więc na takie posunięcie mogą zdecydować się też osoby młode, choć z założenia kredyt odwrócony miał służyć poprawie bytu seniorów, którzy, z uwagi na brak zdolności kredytowej, miewają problemy z uzyskaniem większych kredytów.

W przypadku małżeństw decydujących się na odwrócony kredyt hipoteczny ustawa przewiduje, że po śmierci jednego z małżonków w dalszym ciągu, na rzecz drugiego, będą wypłacane pieniądze. Warunkiem ustawowym kredytobiorcy jest dbanie o przedmiot hipoteki – mieszkanie, regularnie opłacać należności podatkowe, najpewniej także obowiązkowe będzie jego ubezpieczenie.

Dla zwiększenia bezpieczeństwa kredytobiorców produkt ten będzie oferowany jedynie przez:
– banki krajowe,
– oddziały banków zagranicznych,
– instytucje kredytowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

Wszystkie będą miały wprowadzony obowiązek informacyjny – formularz z wymienionym katalogiem informacji, które musi zawierać (m. in. kwotę kredytu oraz metodę jej ustalenia, informację na temat oprocentowania, także jego zmiany, wysokość prowizji i sposób płatności). Co ważne wszelkie te informację muszą być dostarczone do kredytobiorcy na minimum 7 dni przed podpisaniem umowy, by mógł on skorzystać z dodatkowych porad i analizy warunków umowy. Ustawodawca przewidział również możliwość odstąpienia, bez podania przyczyny, od umowy w terminie 30 dni od daty jej podpisania.

kredyt-mieszkaniowy

Przyjęta ustawa zabezpiecza spadkobierców kredytobiorcy. Przewiduje możliwość wykupienia nieruchomości w terminie 12 miesięcy. Jeśli nie wykupią – bank przejmie nieruchomość na własność, a ewentualna kwota nadwyżki wypłacona będzie spadkobiercom. Jeśli na dzień śmierci kredytobiorcy należność bankowi nie zostanie spłacona, nie będzie mógł dochodzić od nich jednak różnicy (bank ma zarabiać na ewentualnych odsetkach, a nie sprzedaży nieruchomości za bezcen. Jednak jeśli, w wyniku rażących zaniedbań przez kredytobiorcę lub jego spadkobiercę, wartość nieruchomości zmaleje, bank będzie mógł zaspokajać roszczenia z tego wynikające również z innych składników ich majątku.
Ustawa ma wejść w życie po 30 dniach od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Jak działa kredyt odwrócony?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym prawdopodobnie wejdzie w życie jeszcze w tym roku. Ma stanowić bezpieczną formę kredytu (w odróżnieniu od funkcjonującej od 2008 roku renty dożywotniej będącej w ofercie wielu funduszy hipotecznych), którego zabezpieczeniem będzie posiadana nieruchomość.

Przepisy wskazują, kto może udzielić takiego kredytu – będą to banki i instytucje, podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Bankowego. Głównym zamierzeniem ustawodawcy jest poprawienie sytuacji finansowej, szczególnie osób starszych, choć nie wprowadzono ograniczenia wiekowego beneficjentów. Dzięki umowie „odwróconej hipotece” będą mogli uzyskać dodatkowe środki, wypłacane miesięcznie lub jednorazowo, w zamian za przejęcie nieruchomości (w tym także spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu i użytkowania wieczystego) po śmierci, o ile spadkobiercy nie będą chcieli pozostawić sobie jej na własność, poprzez ewentualną spłatę zobowiązania (będą mieli na to 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy). Ta regulacja powoduje, że do śmierci właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca, a jej przejęcie przez bank nie następuje automatycznie.

Przed zawarciem umowy hipoteki odwróconej nie jest badana zdolność kredytowa, stan zdrowia itd. beneficjenta, a kwoty przekazywane kredytobiorcy są nieopodatkowane i mogą być przeznaczone na dowolny cel. Zabezpieczeniem kredytu jest wpis hipoteczny w Księdze Wieczystej nieruchomości występującej w umowie. Kredytobiorca ma niewiele obowiązków do spełnienia – musi dbać o swoje mienie, by nie straciło na wartości, opłacać podatki i prawdopodobnie ubezpieczenie od zdarzeń losowych, którego bank najpewniej zażąda.

Jeśli ktoś, po podpisaniu umowy rozmyśli się, będzie mógł od niej odstąpić. Ustawa wskazuje trzydziestodniowy termin, bez konieczności podawania przyczyny. Nie będzie obciążony on dodatkowymi kosztami, jedynie opłatami lub kosztami postępowania, bank zwróci także podjętą kwotę wraz z ewentualnymi odsetkami. W takim terminie od umowy może odstąpić też bank, ale tylko we wskazanych w art. 17 ustawy przypadkach (m. in. w przypadku egzekucji z nieruchomości na rzecz innego niż bank wierzyciela, przekazania praw do nieruchomości osobom trzecim, które miały miejsce przed podpisaniem umowy).

kredyt-mieszkaniowy

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym da szanse na poprawę sytuacji finansowej seniorów, samotnych lub pozostających w związkach małżeńskich, których świadczenia często nie wystarczają na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, w tym opłat, lekarstw czy kosztów leczenia, także osób młodszych, dla których uzyskane środki z odwróconej hipoteki mogą stanowić „lekarstwo” na przejściowe problemy finansowe. Osoby takie raczej nie mają szans na uzyskanie kredytu w trybie „zwykłym”. Ustawa dokładnie precyzuje kto i na jakich zasadach może udzielać „odwrócone hipoteki”, przedstawia prawa i obwiązki stron, zasady spłaty, odstąpienia od umowy i, co najważniejsze, daje gwarancje, że do śmierci nikt nas z mieszkania czy domu nie wyrzuci, bowiem do końca będzie ona własnością kredytobiorcy. Dokładna oferta, w postaci formularza informacyjnego, gwarantuje prawidłowy przepływ informacji, daje czas na zastanowienie, przeanalizowanie wszelkich za i przeciw.

W odniesieniu do funkcjonującej renty dożywotniej odwrócony kredyt hipoteczny ma stanowić produkt, którym zainteresuje się tych, którzy potrzebują wsparcia. Tym bardziej, że wzrasta rokrocznie liczba emerytów, świadczenia maleją, a niewielu z nas myśli o odkładaniu, czy inwestowaniu na przyszłość.

5 powodów, dla których warto będzie skorzystać z kredytu odwróconego

Kredyt odwrócony już niebawem zagości w Polsce. Ustawodawca zapewnia bezpieczeństwo beneficjentów poprzez wprowadzenie konkretnych zapisów w ustawie. Zaletą kredytu odwróconego jest odmrożenie środków, w często jedynym majątku osób starszych – nieruchomości. Przepisy nie określają wieku kredytobiorcy, ale docelowo ten produkt ma być przeznaczony przede wszystkim dla seniorów, osób po 60 roku życia, także małżeństw.

Podejmując decyzję o podpisaniu umowy, warto przemyśleć, jak w przypadku każdego kredytu, wszelkie za i przeciw takiego rozwiązania, poznać mechanizmy działania takiego produktu. Kredyt odwrócony posiada wiele zalet, które stawiają go w lepszym świetle od innych opcji na rynku. Do głównych należą:

1. Dodatkowe źródło dochodu – większość potencjalnych beneficjentów kredytu odwróconego to osoby starsze, których średni miesięczny dochód (z renty czy emerytury) jest niewystarczający na pokrycie podstawowych opłat, potrzeb życiowych, często niezbędnych lekarstw. Posiadając prawo własności nieruchomości można stać się niezależnym finansowo otrzymując pieniądze od banku w ratach, bądź spełnić marzenia przy wypłacie jednorazowej określonej kwoty kredytu.

2. Obowiązkiem klienta korzystającego z kredytu odwróconego jest zamieszkiwanie w domu/mieszkaniu, dbanie o mienie, dokonywanie opłat, podatków i ubezpieczenia tak jak dotychczas. Nieruchomość objęta hipoteką odwróconą do śmierci stanowi własność klienta, więc są to działania takie, jak do tej pory. Możliwe jest ustanowienie pełnomocnika, który będzie dbał o np. terminowe opłaty czy naprawy bieżące. Pozwoli to uniknąć ewentualnego rozwiązania umowy i konieczności spłaty kredytu na rzecz banku.

3. Aby uzyskać kredyt odwrócony bank, czy instytucja finansowa nie sprawdza zdolności kredytowej, miesięcznych dochodów, stanu zdrowia czy innych, jak w przypadku „normalnych” kredytów czynników, które mogły by wykluczyć podpisanie umowy. Jedynym warunkiem jest posiadanie prawa własności, bądź współwłasności nieruchomości. Co ważne, w przypadku małżeństw, po śmierci jednego z nich wypłaty rat kredytu będą wypłacane drugiemu z małżonków.

kredyt-mieszkaniowy

4. Ustawodawca, w celu ograniczenia działań związanych z zawyżaniem oprocentowania itp. ustali limit oprocentowania, uniemożliwiający obciążanie właściciela nieruchomości zbyt dużymi kosztami, opłatami. To kolejna gwarancja bezpieczeństwa odwróconej hipoteki.

5. Kredyt odwrócony może stanowić rozwiązanie problemów finansowych, często przejściowych, np. licytacji komorniczych. Z uwagi na brak wyliczania zdolności kredytowej, przy opcji jednorazowej wypłaty określonej kwoty, może pomóc uwolnić się od długów wielu osobom, niekoniecznie starszym.

Kredyt odwrócony zyskał niemałą popularność w Stanach Zjednoczonych, skąd się wywodzi, krajach Europy Zachodniej. Wygląda na to, że w Polsce tez zyska rzesze klientów. Nasze społeczeństwo staje się coraz starsze. Niestety, nie mamy nawyku oszczędzania na starość. Produkt ten może pomóc wielu osobom, dla których dodatkowe pieniądze będą pomocne w normalnym funkcjonowaniu. Emerytury, zgodnie z prognozami, będą coraz niższe. Gwarancje bezpieczeństwa, jasne zasady kredytu odwróconego pozwolą seniorom godnie żyć.

Dla kogo kredyt odwrócony?

Odwrócony kredyt hipoteczny zakłada, przede wszystkim, podwyższenie standardu życia przeciętnego polskiego seniora, dzięki uwolnieniu środków zgromadzonych, w często jedynym, majątku w postaci nieruchomości. Przepisy ustawy, nad którą od dłuższego czasu, trwają prace (obecnie czeka już w gotowej formie na podpis prezydenta RP) dokładnie wskazują zasady przyznawania kredytu, wyliczania wartości nieruchomości, kwestie rzetelnego informowania zainteresowanych przez banki i instytucje, które zdecydują się na oferowanie tego produktu klientom a także zasady spłaty, czy przejęcia nieruchomości przez banki. Porusza również kwestie spadkobierców, którzy będą mogli wykupić nieruchomość, jeśli będę mieli ochotę ją przejąć na własność. Ważne, że w odróżnieniu od funkcjonującej od kilku lat tzw. renty dożywotniej prawo własności nieruchomości jej właściciel posiada do chwili śmierci. Obecnie nie było to gwarantowane jakimkolwiek aktem prawnym. W związku z tym, że jedynie zabezpieczeniem kredytu jest wpis hipoteki, właściciel ma dbać o jej stan, regulować opłaty, podatki, ubezpieczenie na zasadach jak do chwili podpisania umowy.

Dla kogo przeznaczony jest kredyt odwrócony?

Docelowo ustawodawca nie wprowadził ograniczeń w kwestii potencjalnych kredytobiorców. Nie oznaczył wieku, stanu majątkowego itd. beneficjentów. Tak więc może z nie4j skorzystać każdy, kto posiada prawo własności, lub współwłasności do nieruchomości, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy użytkowania wieczystego (także gruntu). Na podstawie danych z innych państw jednak można stwierdzić, że umowy hipoteki odwróconej zawierają w większości przypadków seniorzy między 60-75 rokiem życia, którym ciężko zgromadzić środki na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych (opłat, wyżywienia, lekarstw czy kosztów związanych z leczeniem). Prawdopodobnie, biorąc pod uwagę prognozy na nadchodzące lata – wzrost liczby osób starszych, niższe świadczenia – podobnie będzie w Polsce. Niemniej jednak odwrócony kredyt hipoteczny może stanowić „lekarstwo” dla osób mających problemy finansowe przejściowe (np. licytacje komornicze itp.) – zawarcie takiej umowy pozwoli na ewentualne wykupienie w późniejszym czasie nieruchomości, a na teraz – uratuje sytuacje przy jednorazowym transferze środków.

kredyt-mieszkaniowy

Warto podkreślić, że dzięki wskazaniu instytucji, które będą mogły udzielać takich kredytów (banki krajowe, Skoki i inne, podlegające nadzorowi KNF) odwrócona hipoteka jest produktem niemal w 100% bezpiecznym i dla banku, i dla klienta. Doprecyzowano zasady udzielania kredytów, wyliczania wartości i wysokości należności do przekazania, formy i zasady wypłaty środków, warunki wcześniejszej spłaty zobowiązania, naliczanie odsetek, prowizji itp. Wszystkie dane klient będzie mógł dokładnie przeanalizować, dzięki formularzowi, który dostanie najpóźniej na 7 dni przed podpisaniem umowy. W odróżnieniu od renty dożywotniej, która często zamiennie nazywana jest kredytem odwróconym (niesłusznie) właściciel nieruchomości pozostaje nim do śmierci. Później, jeśli spadkobiercy nie wyrażą chęci spłaty zobowiązania, po 12 miesiącach przejmie ją bank.

Kredyt odwrócony to rozwiązanie dla tych, którym brakuje środków na utrzymanie, dla tych, którzy chcą spełnić marzenia lub po prostu podnieść komfort dotychczasowego życia. Osoby starsze dzięki niej mogą stać się niezależne.

Kredyt odwrócony w USA i w Polsce

Stany Zjednoczone jako pierwsze wprowadziły produkt zwany kredytem odwróconym. Od kilkudziesięciu lat występuje stały wzrost tego typu kredytów. Wiąże się to niewątpliwie z poprawnie skonstruowanymi regulacjami prawnymi i sporym zainteresowaniem tą usługą. Dlatego często to USA stawiane jest jako wzorzec dla innych krajów, w których ten produkt został wprowadzony, m. in Europy zachodniej. Na rynku amerykańskim można wyodrębnić co najmniej kilka rodzajów hipoteki odwróconej (Single Purpose Reverse Mortgages, Home Equity Conversion Mortgages czy Propietary Reverse Mortgages), jednak najbardziej popularną, bezpieczną jest HECMs, wymieniona jako druga (stanowi ok. 90 % wszystkich zawieranych tam umów hipoteki odwróconej). Kongres Stanów Zjednoczonych wprowadził ten rodzaj instrumentu finansowego (HECMs) w 1989 roku, by poprawić sytuację i bezpieczeństwo klientów, korzystających z tegoż produktu. Ten produkt został objęty gwarancjami rządowymi (poprzez ubezpieczenie tzw. FHA).

Kto może skorzystać z kredytu?

Przede wszystkim osoby, które ukończyły 62 lata, posiadają prawo własności do nieruchomości, które spełnia wymagania budowlane, osoby, które skorzystały ze specjalnego doradztwa w tym zakresie (ekspert , zatwierdzony przez władze stanowe, do każdego przypadku podchodzi indywidualnie, przedstawia wady i zalety takiego rozwiązania). Kredyty mogą udzielać jedynie instytucje, które posiadają licencje, z pokaźnym kapitałem własnym, w dobrej sytuacji finansowej.

kredyt-mieszkaniowy

Jak oblicza się kwotę kredytu?

Do obliczenia wartości stosowane są formuły, które uwzględniają nie tylko wiek kredytobiorcy i wartość nieruchomości, ale i oczekiwaną stopę zwrotu czy limit kredytowy ustalany przez FHA dla poszczególnych stanów. Warty podkreślenia jest fakt, że wszelkie opłaty i koszty mogą zostać w całości pokryte z kredytu.

Momentem spłaty zobowiązania z tytułu kredytu odwróconego jest chwila, w której ostatni kredytobiorca nie zajmuje nieruchomości jako główne miejsce zamieszkania (zarówno w przypadku przeprowadzki, sprzedaży czy śmierci). Należność to kwota wypłacona kredytobiorcy wraz z odsetkami. Przewidziana jest też ewentualna spłata zobowiązania przez spadkobierców.

A w Polsce?

W Polsce prawdopodobnie jeszcze w tym roku wejdą w życie przepisy ustanawiające odwrócony kredyt hipoteczny. Po wielu dyskusjach na ten temat jedno jest pewne – rząd opracował akt prawny, który zapewniać ma bezpieczeństwo dla osób, które zdecydują się na zawarcie umowy, jednak, w porównaniu z regulacjami w Stanach Zjednoczonych opisanymi powyżej, można zauważyć kilka różnic, wynikających prawdopodobnie z dostosowania zapisów do sytuacji krajowej. W Polsce liczba emerytów, do których w szczególności adresowany jest ten kredyt, wynosi ponad 5 milionów i stale rośnie. Często jedynym majątkiem, jaki posiadają są mieszkania, domy i kapitał w nich zamrożony. Dzięki odwróconej hipotece będą mogli żyć na lepszym poziomie, spełnić marzenia w dużo bezpieczniejszym wariancie, niż przy funkcjonującej dotychczas tzw. rencie dożywotniej.

Ustawa podkreśla bezpieczeństwo transakcji, rzetelne informowanie klientów i wskazuje instytucje, które będą mogły udzielać tego typu kredytów (wszystkie podlagające Komisji Nadzoru Finansowego). Ustawa nie wskazuje wieku (tak jak w USA) kredytobiorcy, więc na dobrą sprawę będzie mógł z takiego kredytu skorzystać każdy, kto posiada prawo własności do nieruchomości, także osoby młode czy małżeństwa. Zabezpieczeniem kredytu będzie nieruchomość, której dotyczy umowa. Ważne jest to, że do końca życia będzie ona własnością kredytobiorcy, a później będą mogli spłacić zobowiązanie i zachować do niej prawo również spadkobiercy.

Na chwilę obecną banki nie są zbyt pozytywnie nastawione na wprowadzenie takiego produktu. Zdawać by się mogło, że klientów będzie sporo – świadczenia często nie wystarczają seniorom na podstawowe potrzeby, a będą coraz niższe. Jak będzie, czas pokaże.